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  • 리젠시 팜스 팜데일
  • 메인페이지미국이민투자이민(EB5)리젠시 팜스 팜데일

리젠시 팜스 팜데일


글로벌 프리미어 아메리카 지역센터

Global Premier America Regional Center (GPARC)

리젠시 팜스 팜데일

GPARC는 미이민국의 EB-5(투자이민)프로그램 아래 여러 프로젝트를 성공적으로 운영하고 있으 며, 다수의 I-526승인 실적을 보유하고 있습니다.

“리젠시 팜스 팜데일”은 GPARC의 5번째 EB-5 프로젝트로 현재 투자자를 모집중에 있습니다.

GPARC경영진은 부동산개발, 건설, 운영, 자산운 용/관리분야에 종합 50여년의 경험을 보유하고 있습니다.

GPARC의 관계회사는 기완공 운영중인 50여개의 다세대임대주택(아파트)단지를 포함하여 개발비용기준, 약1조2천억원이상(US$1Billion+)의 부동산 포트폴리오를 운용중에 있으며, 3500호 이상의 아파트를 임대, 98%+ 입주 기록중입니다.

GPARC는 미이민국(USCIS)지정 EB-5지역센터로 단한건의 지도.지적을 받은적이 없는 건실한 지역센터입니다.

GPARC경영진은 프루덴셜(Prudential), AIG, 시티뱅크(Citibank), Bank of America, 허드 슨 캐피탈(Hudson Capital of NY), 로열뱅크(the Royal Bank of Canada)등, 글로벌 굴지의 금융기관들과 함께 많은 투자,융자거래를 해왔으며, 높은 대외신인도를 유지하고 있습니다.

리젠시 팜스 팜데일


“리젠시 팜스 팜데일” 개요

“리젠시 팜스 팜데일”은 남가주 로스앤젤레스 카운티의 “팜데일”시에 건립될, 대지면적 102,366평방피트(2,877평), 건물면적 58,900평방피트(1683 평)의 2층 건물의 노인전문요양 시설입니다.

시설 입주자를 대상으로 24시간 케어서비스가 제공되며, 총 80호실로 구성될 예정입니다. 총 수용가능인원은 104명입니다. “리젠시 팜스 팜데일”은 시설입 주자에 대한 케어 서비스를 제공하는 한편, 시설내 “홈 헬스케어 사업단”을 통하 여 시설주변지역으로도 “노인 케어서비스”를 제공할 예정입니다.


프로젝트 위치

EB-5 투자모델 : 지분투자형 (Equity Model)
총호수 : 80호
총침상수 : 104개
총 투자금액 : $11 Million USD
EB-5 투자(모집)금액 : $10 Million USD
EB-5 투자자(수) : 20인
일자리생성 (수) : 245.2 개
시설층 (수) : 2층 건물
토지면적 : 102,366 sqft (9,510 평방미터)
총건평 : 58,900 sqft (5,471평방미터)
고용촉진대상지역(TEA) : 해당(Yes)
예상 5년평균 투자수익률 : 연 5.5%
건설공사개시예정일 : 2017년 제2분기

리젠시 팜스 팜데일


팜데일 시

과거 25년간, 팜데일 시는 미국내 가장 빠르게 성장하는 25개 도시중의 하나였습니다. 팜데일 시의 인구(수)는 152,750명입니다.

팜데일 시는 로스앤젤레스 카운티 도시중 6번째 로 큰 도시이며, 캘리포니아 주내 33위의 도시입니다. “팜데일 도심 활성화 계획”은 수백세대의 신규노인생활 및 전문요양시설의 건설과 광범위한 미개발지의 개발을 포함하고 있습니다. 팜데일 시는 남가주의 해발 2000피트(610미터)이상의 지역으로 분류되는 “하이 데저트(High Desert)”에 위치하고 있으며, 연중 300여일의 맑은 날씨를 보이고 있습니다.

팜데일 시 의 주요산업분야는 항공산업(Aerospace Industry)입니다. 팜데일 시에 는 미국 공군기와 미항공우주국(NASA)의 우주왕복선의 연구개발, 최종조립, 비행시험을 위한 많은 시설들이 위치하고 있습니다. 록히드 마틴(Lockheed Martin)사는 팜데일시에 소재하고 있는 가장 큰 회사로 약 3700여 명의 종업원을 보유하고 있습니다.



팜데일 시 경제파급효과

美 노스롭그루먼이, 800억불 차세대 스텔스 폭격기 사업자로 선정됨에 따라, 향후 10여년 에 걸쳐 노스롭그루먼의 “팜데일” 공장시설에 서 상당량의 연구/생산/조립/시험이 이루어질 것으로 예상됩니다.

“팜데일”시에 약 6500개의 신규 일자리와 함께 근무지 이동에 따른 유입 인구수의 증가, 주택및 다세대 주택시설에 대한 수요증대가 예상됩니다.

팜데일시로 이주한 종업원과 가족들은 근무지 와 주거지 부근에서 부모부양이 가능한 노인요양시설을 요구하게 될 것이며, 다양한 홈헬스케어 서비스에 대한 수요도 유발하게 될 것으로 예상합니다.



노인요양시설 치매요양시설 홈헬스케어

전형적인 “노인요양시설”의 수요층은 요양병원에서 제공하는 높은 수준의 케어서비스는 필요치 않으나, 사회교류가 가능한 공간에서, 소정의 일상활동지원 및 케어가 요구되는 65세이상의 노인들입니다.

한편,“치매요양시설”의 일반적인 입주자의 연령층은 80세이상이며, “알츠하이머” 또는 기타 치매질환과 같은 인지능력저하의 병증을 앓고 있는 노인입주자를 돌보기 위한 시설과 관련 케어프로그램이 제공되는 특별한 시설입니다.

“홈헬스케어 서비스”는 전문요양시설에 입주하지 않고 자택의 편안함을 추구하는 노인들 을 찾아가는 서비스입니다.

  노인요양시설 치매요양시설 홈헬스케어
24시간 보호서비스  
자택거주    
식사제공  
기초 하우스키핑 (기초 가사도우미 )
세탁
건강유지 /운동 프로그램
사회교류활동 프로그램  
교통편 제공
의료기관 방문
(처방)약 투약관리
목욕 및 세정활동지원  
식사활동보조  
화장실 이용보조  
말벗 서비스
물리치료



시니어하우징(노인요양시설)에 투자하여야 하는 이유?

노인요양시설의 거래량증가에 따른 유동성의 증가 (투자회수 용이)


시니어 하우징(노인요양시설)의 투자수익률은 다른 모든 형태의 부동산 투자수익율을 상회. (2015년 1분기 현재)

베이비붐 세대로부터 거대수요 발생하고 있습니다. (노령인구비율 증가)

최근통계는 매일 베이비붐세대 미국인 10,000명이 메디케어(Medicare) 수혜연령에 도달하고, 2010년 4천만명의 65세이상 인구가 2020년까지 36%증가하 여 54.8백만명, 2030년까지 72백만명에 이를 것으로 예상되고 있습니다.

노인요양시설에 대한 빠른 수요성장으로 앞으로 수년내(2020년부터), 공급부족 상황이 예상됩니다. 또한, 시니어하우징에 대한 투자금액 및 거래량이 빠르게 증가하고 있으며, 관련 투자수익율도 타 부동산자산의 투자수익율을 크게 앞지르고 있습니다. 한편, 2015년 3분기말 미국내 노인요양시설의 평균입주(점유이용)율은 90% 수준입니다. 앞으로 계속 평균입주율의 상승이 예상됩니다.

노인전문요양시설 운영사업자


인테그럴 시니어리빙 (Integral Senior Living, 이하 “ISL”)과 시설운용계약 체결.

2002년 설립된 ISL사는 현재 55개 노인주거복지시설과 7개소이상의 건설중인 신규시설에 운영관리서비스를 제공하고 있습니다.

현재, 동사가 운용관리하는 개별시설의 규모 는 50~250호 수준입니다.

ISL은 미국내 노인요양시설 운영사업자(U.S.assisted living operators)중 17위 사업자이며, 캘리포니아주 3위 사업자입니다.

ISL이 운용하는 시설의 평균입주(점유이용)율은 90%를 초과하고 있습니다.

ISL은 현재 20개의 수상기록을 보유합니다.

ISL사의 웹사이트: www.islllc.com






시설플랜 & 디자인


“리젠시 팜스 팜데일”은 48호(개)의 일반요양실과 32호(개)의 치매전문요양실로 구성됩니다.

요양시설의 1층과 2층은 유사한 평면구조로 설계되었으며, 일반 노인요양실(Assisted Living Units)은 각층의 한편에 위치하고, 다른 한편에 치매요양실(Memory Care Units)들이 위치하게 됩니다.

일반 노인요양실 구역과 치매요양실 구역은 각각 별도의 단체급식이 가능한 식당, 휴게공간과 안마당을 보유하게 될 예정입니다.

자연광이 시설내로 유입될 수 있도록 시설중앙의 큰 안마당은 노천으로 설계되어 있습니다.

안내 데스크, 로비, 시설내 직원사무실, 세탁실, 음식조리장, 실내운동실, 물리치료실, 직원용 휴게공간과 홈헬스케어 사업단 사무실은 시설건물 1층에 모두 위치할 예정입니다.

80개의 모든 호실은 목욕실, 옷장, 에어컨, 난방, 각종 전기, 통신설비를 갖추게 되며, 안마당과 건물외곽 거리를 볼 수 있는 창문이 설치됩니다.


일자리 창출능력 (Job Creation)


▪  IMPLAN 경제분석모델로 총245.2 일자리를 생성할 것으로 분석됩니다.

▪  생성될 일자리수는 직접(direct), 간접(indirect), 유도고용(induced employment)를 합산하여 계산됩니다.

▪  IMPLAN의 일자리수는 프로젝트 직.간접 건설공사비용과 완공이후 발생되는 매출액을 일자리수로 환산한 것입니다.

▪  20명의 EB-5투자자의 조건부 영주권의 조건제거에 요구되는 일자리수는 200개입니다.

▪  동 프로젝트는 일자리창출요건을 122% 만족한다.( 22% EXTRA JOB BUFFER)



“리젠시 팜스 팜데일” 자본조달 및 비용예산





프로젝트(회사)의 소유지분구조


경영(운영)책임파트너와 20인의 EB-5투자자의 투자자금으로 “리젠시 팜스 팜데일”의 자본이 구성됩니다.

파트너쉽(Global Premier Regency Palms Palmdale, LP) (이하, “프로젝트” 또는 “회사”) 은 모든 부동산자산과 운영사업을 100% 소유합니다.

리저널센터는 경영책임파트너(GP)가 되고 20인의 EB-5투자자는 유한책임파트너(LP)가 됩니다.

경영책임파트너(GP)와 유한책임파트너(LP)는 영업손익과 분배가능한 현금흐름에 대하여 각30%, 70%의 비율로 나누게 됩니다.

회사자산매각(청산,차환)대금의 분배시, 먼저, LP투자원금의 100%를 지급한후, 잔액의 70%를 LP(20인의 EB-5투자자)에게 분배하고, 30%를 경영책임파트너(GP)에게 분배합니다.

예) 자산매각대금의 배분


a) 파트너쉽 계약서(“LPA”)에 따라, 회사자산매각 또 는 재융자 ( 이 하 “ 캐피털 이 벤 트”,”Capital Event”)로 발생한 순현금배분시, 유한책임파트너(LP)에게 “투자원금”을 우선 지급한후, 잔여금액이 있는 경우, LP에 70%, 경영책임파트너(GP)에게30%로 분배합니다.

b) “캐피털 이벤트”로부터 발생한 순현금총액이 $10,000,000고, 개별 LP (EB-5 투자자)의 투자원금잔액이 $500,000인 경우, 순현금총액의 100%가 LP ($500,000 x 20LPs=$10,000,000)에게 지급되고, GP는“$0”를 받게 됩니다.

c) “캐피털 이벤트”로부터 발생한 순현금총액이 $11,000,000고, 개별 LP (EB-5 투자자)의투자원금잔액이 $500,000인 경우, (i) 먼저, $10,000,000는 20 인 의 LP 에게 $500,000씩 우선 지급되고, (ii) 잔여$1,000,000의 70%인 $700,000은 LP(LP 1인당 $35,000)에게 지급되고, 30%인 $300,000은 GP에게 지급됩니다. .

재무(투자)분석 및 가치평가


재무(투자)분석 및 가치평가
건설공사 완료후► 1년차 2년차 3년차 4년차 5년차 6년차
노인요양 / 치매요양시설 순영업이익(손실) $191,765 $1,386,466 $1,421,076 $1,456,392 $1,492,421 $1,529,172
단체급식사업 순영업이익(손실) $33,923 $55,132 $57,768 $60,531 $63,425 $66,458
홈헬스케어 사업 순영업이익(손실) ($314,990) ($31,937) $75,304 $77,563 $79,890 $82,287
총순영업이익(손실) ($89,301) $1,409,661 $1,554,148 $1,594,485 $1,635,737 $1,677,917

▼ 예상 공정시가 (수익자본화방식: 수정순영업이익/자본수익율, 자본수익율(CAP Rate) 7.17% 적용)
건설공사 완료후► 1년차 2년차 3년차 4년차 5년차 6년차
노인요양 / 치매요양시설 평가가치 NA $23,576,959 $24,188,127 $24,813,096 $25,452,096 $26,105,361

▼ 예상 연투자수익율 (현금배당기준)
건설공사 완료후► 1년차 2년차 3년차 4년차 5년차 6년차
예상 배분가능한 현금흐름총액 $73,787 $940,325 $1,396,032 $1,540,958 $1,580,414 $1,620,737
유한책임 파트너(EB-5 투자자, LP):70% $51,651 $658,227 $977,222 $1,078,670 $1,106,290 $1,134,516
경영(운영)책임 파트너(GP):30% $22,136 $282,097 $418,810 $462,287 $474,124 $486,221
EB-5투자자 1인당: 3.5% 예상 연투자수익율 (현금배당기준) $2,583
0.50%
$32,911
6.60%
$48,861
9.80%
$53,934
10.80%
$55,315
11.10%
$56,726
11.30%

▼ 투자(보유)기간별 연평균 투자수익율 (매각차익 제외)
건설공사 완료후► 1년차 2년차 3년차 4년차 5년차 6년차
보유기간 2년 평균 0.30%          
보유기간 3년 평균   2.40%        
보유기간 4년 평균     4.20%      
보유기간 5년 평균       5.50%    
보유기간 6년 평균         6.50%  
보유기간 7년 평균           7.20%



출구(투자회수)전략

유한책임 파트너 (EB-5 투자자)를 위한 “리젠시 팜스 팜데일” 출구(투자회수)전략으로, 경영(운영)책임 파트너 (General Partner)는 다음 중 한가지 방법을 선택할 수 있습니다. 단, 투자회수 가능시기는 EB-5 투자자가 EB-5 프로그램 참여를 중단한 때 와 조건부 영주권의 조건제거 승인 (I-829청원 에 대한 승인)을 받아 영구적 영주권을 취득한때 중, 빨리 도래한 시기입니다.

(1) 사업운영책임 파트너 (General Partner, “GP”)의 EB-5 투자자가 보유한 유한책임 파트너 지분매입: GP는 GP가 산출한 “공정시가”로 유한책 임 파트너 지분을 살수 있는 권리를 행사할 수 있습니다, 또는
(2) EB-5 투자자가 유한책임파트너 지분 매각을 희망할 경우, GP와 GPARC는 합당한 브로커-딜러를 찾는 지원을 할 것 입니다, 또는
(3) “리젠시 팜스 팜데일”을 리츠(REITs) 및 시니어 하우징 포트폴리오 투자기관에 매각하고 매각대금을 EB-5투자자가에 분배할 수 있습니다, 또는
(4) “리젠시 팜스 팜데일”의 시설 및 부동산 가치를 기반 “리파이낸싱(Refinancing)”을 통하여, EB-5 투자자의 투자금액 상환에 요구되는 자금을 마 련할 수 있습니다.

리젠시 팜스 팜데일


미이민국(USCIS) EB-5 리저널센터 지정서

리젠시 팜스 팜데일


-526 승인서

리젠시 팜스 팜데일